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商業調研報告范文
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商業調研報告范文


商業調研報告范文一

本次調查報告以調查合肥商業環境為主,在聽取指導老師首次要求后,定出了調查對象,主要有百大CBD,百盛,元一時代廣場,沃爾瑪,上海華聯,步行街區專賣店及電玩城。調查內容分別從商場的幾個方面進行了解,通過我們自身的觀察為主,并且通過網絡查找到那些大型商場的成長歷史和營業模式了解到這些商場給消費者形象。商業環境藝術設計調研報告
     通過一周的調查拍攝,獲得不少的資料。同時,我們通過此次調查,了解到合肥市大商場的經營特色,從而我們也可以看到中國市場上大商場的發展趨勢,讓我們清楚地看到中國的零售業要走向世界,就要有創新,有改變,不斷探索新思路,才可以在競爭中取得優勢。
     下面就合肥百大CBD百貨公司做具體的分析。
     首先我們先了解百大的發展過程及經營理念,再結合商場實際出發,做出自己的一些與商業環境有關的見解和意見。
     [ 百大CBD ]
     1998年至今,從重組合肥本地的南七商業大廈、樂普生、周谷堆市場到收購銅陵百貨商場、蚌埠百貨大樓、樂普生商廈等多家省內百貨商場,百大的品牌影響力從合肥延伸到全省。百大集團的高速發展,百大品牌的全省延伸離不開百大領導層高瞻遠矚的決策:上市!走資本運營的道路。
從上面的簡介不難看出,百大經過十一年的發展,通過自身的努力已經成為安徽最具影響力的百貨公司之一。那么是什么讓百大能在短短的十一年間一躍成為安徽省最具影響力的百貨公司之一呢?這其中離不開其自身的商場環境設計。因為好的設計不僅能為商場自身樹立很好的形象,而且能激發購物者的欲望,從而促進商場更好更快的發展。一個好的商場設計首先從以下幾個方面做起:
    1、市場定位
     通過與業主深入交流,了解投資方的意向,對環境所在城市、地區以及相鄰建筑、所處的自然生態環境進行考察與分析,給商業環境一個準確的定位,是至關重要的。因為不同檔次、不同市場定位,在設計上是不同的。百大CBD,地處合肥市商業中心黃金商圈三孝口,其所在的商業建筑群,總占地14154平方米,總建筑面積131630平方米,集現代百貨商場、高檔住宅、酒店式商務公寓、甲級寫字樓為一體,具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多功能,提供辦公、餐飲、購物、住宿等全方位服務,以先進的服務理念、高標準的配套設施領先市場,占盡先機。不難看出百大的市場定位商業環境藝術設計調研報告為中高檔消費群體。
    2、功能劃分
     在設計之先,應根據不同的市場定位、各種空間在整個商業環境所占位置及面積、比例的不同,繪出一份流程示意圖。功能劃分既要滿足休閑娛樂和消費還要保證該環境管理方的各種行為的順利進行,避免流線上交叉所帶來的不便。其主要功能劃分為 負一樓:精品超市,營業面積2000平米,主要經營日用精品百貨、冷凍、熟食、蔬果等。一樓:風雅精品館,營業面積4800平米,主要經營國際精品服飾、化妝品、瑞士名表館、黃金珠寶、名品女鞋、名煙名酒、文化精品。二樓:名流紳士館,營業面積4800平米,主要經營商務休閑、精品男裝、男鞋等,服務配套有城市花園咖啡館。三樓:時尚麗人館,營業面積4800平米,主要經營精品女裝、時尚女裝、職業女裝,女包、女士配飾、服務配套有麗妍季節美容護膚中心。四樓:少淑律動館,營業面積4800平米,主要經營少淑女裝、國際精品運動、羊毛羊絨、內衣內秀等,引進的服務配套有得意軒藝品天地、四季宣言色彩顧問室、徽錦堂高級禮服定制。五樓:繽紛生活館,營業面積4800平米,主要經營現代家居家飾、精品兒童、精品家電、數碼電子,VIP客戶服務中心。

    3、空間感
     空間感是建筑體面的虛實圍合給人的心理感受。最理想的狀態應該是把商業環境設計的建筑規劃與室內空間融合為一體。這是理性與感性的完美結合,因此我提倡空間的互融性、室內與室外空間的融合及室內各空間的融合。商業環境藝術設計調研報告
     百大CBD的建筑外立面設計體現出了CBD的獨特個性既霸氣,并與CBD所從事的行業相符,店面設計及店面裝修設計主題趨向于中高檔產品的設計,門面裝飾各具特色,而又與商場的整體環境相協調,這是至關重要的。店面的立面造型,我覺得可以與周圍建筑的形式和風格應再基本統一一些,或相對較協調一些。如左圖所示。CBD商業大廈立面造型新穎獨特,霸氣十足。
     4、燈光
     燈光設計是一個很大的專業范疇。燈光運用的好壞直接影響到購物者的心態和感受。重點照明、間接照明、主光源、次光源、可調性光源、冷暖光等在百大CBD不同的空間設計中各有其不同的應用。燈飾的顏色,形狀與空間的搭配,可以營造出和諧氛圍。賞心悅目的布置能增加整個空間的能量,提升經營者的運勢。
     商業環境藝術設計調研報告如右圖所示,這百大CBD某一店面整體的燈具裝飾效果。燈光通過不同顏色的介質所傳達人們的視覺感受。既有冷暖上的對比,又將商品等展現的惟妙惟肖。映射出不同顏色的燈光照射在建筑物結構和裝飾材料上,借助于光影效果便將結構和裝飾材料美的韻律一一展現在人們眼前。通過燈具自身的造型、質感以及燈具的排列組合對空間起著點綴和強化藝術效果的作用。大大增加了虛實、隱現的效果。渲染了空間的氣氛,同時也增強了空間的層次感。給人以美好的視覺享受。像類似的店面燈具裝飾百大CBD舉不勝舉,所達到的照明和趣味效果和實質是一樣的,創造良好的室內氣氛。光線和色彩是創造空間氣氛的主要因素,空間的氣氛也因光色的不同而變化。從而吸引顧客的注意力。遠而觀之,這些燈具的布置形成一個串聯網,富有節奏,運動感強,既有各自特點一面又相互呼應,相互統一。
     創造良好的室內氣氛光線和色彩是創造空間氣氛的主要因素,空間的氣氛也因光色的不同而變化。
如左圖所示,選擇造型簡潔的嵌入式燈商業環境藝術設計調研報告,其發出的乳白色光線均勻而且柔和,與淡黃色的頂棚交匯在一起,一片清純。因為頂棚的造型獨特,使光經過頂棚或墻壁反射出來,令整個空間十分生動迷人;藍色的吊頂和柜臺選用適當,藍色的光澤不僅給人帶來寧靜、幽雅的感覺。更能體現高貴的美感,神秘的氣氛,意境和時代精神。由于彩妝空間燈具布置整體基本相同,足夠提供基本照明,以便顧客更好選用和交流。也使空間的立體感得以加強和擴大。它同一般照明相比,無論在光源,燈具選型,設計和安裝方法,以及對建筑環境本身都有更高的要求,懂得合理的運用才能夠營造出一個理想的室內照明環境,讓人得到美的感受。
合肥市百大CBD是貿易繁華的商業環境中心區。無論是在環境的設施方面,還是在環境藝術照明體系中都可以反映商業區獨自的特點。就環境設施而言,步行街的專賣店或小店鋪在裝修和其他方面處理上都有各自的形象特征,但是不能與周圍的環境融為一體。而CBD做為一個商業中心,它彌補了以零售為體系的商業模式的不足,能較好的把控全局,創造更優質和諧的商業環境。總而言之,既有對比也能很好的商業環境藝術設計調研報告相互統一。
如右圖所示百大CBD的夜間總體的照明肌理、公共空間的照明、風貌特色照明莫不以闌珊的燈火、錯綜的路網照明、各類景觀照明、主要建筑物及構筑物為藝術化。CBD夜景形象從某一方面來講構成了夜間城市的肌理,反映的是城市空間環境在夜間的表現力和吸引力,表現了合肥這坐城市獨有的特征。手法上采用燈光的倒置法,將氣氛神秘化和虛幻化。頂樓的直射光線能加強物體的陰影以及光影對比。通過不同光的特性,通過亮度的不同分布,從而使空間環境得到進一步的完善和美化。利用光與影之間的關系塑造出良好的空間層次感,突出了中央廣場建筑物的形象和輪廓。使得整個空間更有深度并且富于變化。利用燈光體現了完美的物體造型,看起來更為生動美觀。設計者在布置光環境照明時,精心利用光束的投射方向,光源的安裝位置及照度強弱的問題。結合物體的造型、質感配合此處的環境巧妙地應用照度、影子、高光來表現三者之間的關系。這種明暗對比所造成的光影效果,使得室內外空間的人和物形成立體感。同時還促進了空間的光通量和光強的總額平衡,創造出使人們感覺舒適的環境。百大CBD的外景燈光設計是成功的。
     5、色彩
     色彩的運用在商業環境設計中越來越被重視,它有著極強的視覺沖擊力,易形成鮮明的印象,既有導向性,又有極強的視覺沖擊力,使人耳目一新。百大CBD在室內空間上利用到各種色彩對人的心理刺激不一樣,達到了一定的效果。但是其色彩運用上還是單一的,沒有從傳統的商場環境色彩中擺脫出來,大面積的白色,加上極其少量的紅黃藍綠黑色調,使得整個CBD空間和諧,但是不夠生動。色彩的運用應是綜合的。不同時期,不同季節,節假日,色彩運用不一樣;冬天與夏天也不一樣。不同的人,對色彩的反映也不一樣。因此,我們需要有足夠敏銳的色彩視覺效果來吸引更廣泛的顧客。
     6、配飾
     配飾涵蓋的范圍較廣,各種裝飾面、雕塑、植物、插花、陶瓷等裝飾物都在配飾的范疇之中,配飾的設計也應包括在商業環境設施設計中,它是一種軟性設計,許多配飾的選用體現的是一種人文精神主義。作為安徽第一品牌的百大CBD購物商場,在這一點上做的還不夠好,尤其是作為一種人文精神主義的建立,還需要很大努力。商業環境藝術設計調研報告
     其次,百大CBD作為一個以商業性質為主的場所,其外在表現在很大程度上使其對于顧客的吸引力有舉足輕重的意義,我歸納為以下幾點建議:
     a) 應該避免人流進入室內商業環境后感到擁擠。在服務人員的待客動線上,要能夠易于接近顧客且縮短距離。對于主通道的寬度及層次的表現要調和,通路要保持順暢。
     b) 服務臺或吧臺應設置在顯眼處,以便顧客咨詢。
     c) 室內布置要體現一種獨特的與商業環境相適應的氣氛。氣氛的營造的一個關鍵性因素,盡可能把商業環境設計成為雅俗共賞的地方,不但能使消費者有賓至如歸的感覺,而且能使其它工作人員也有家的感覺。 在空間的分割上應該大膽創新,物品的陳列也應寧缺毋濫。才能真正提高百大CBD的檔次。
     d)應盡量設置多個休息之處,備好坐椅。要讓顧客在購物的同時真正體現休閑,而不是疲憊。百大CBD的公共休息席位尚少。
     e) 充分利用各種色彩。墻壁、天花板、燈、陳列區域的內部環境。
     f)店面形象的效果,必須與百大CBD所從事的性質品位符合,同時注意個性的表現與印象的塑造,而且要保持美感。
     g)百大CBD 招牌“易見效果”的表現,要使它在遠處仍可以一目了然,且要注意規格的適合性。招牌的設計,除了注意在形式、用料、構圖、造型、色彩等方面給消費者以良好的心理感受外,還應在命名方面多下大功夫,力求言簡意賅、清新不俗、易讀、  易記、富有美感,使之具有較強的吸引力,促進消費者的思維活動,達到理想的心理要求。
     h) 店面櫥窗的魅力:櫥窗的表現要能與風格相稱,同時要具有吸引力,進而要具有誘導性。商業環境藝術設計調研報告
     i) 便于入店的進口:要有適當的店頭開放度,并且易于看到該環境內部,同時要能有親切感。
     j) 店頭的整個設施:必須要能表現好的店面形象,避免有污損狀況,甚至要考慮打烊后的店頭表現。
      再次,在主要的材料運用方面注意以下幾點:
     1、裝飾性
     2、防火性
     3、節能性
     4、環保性
     5、綜合效益
     最后,在后勤管理設施的配合、辦公事務的位置、出入庫管理的適當性及作業的效率化等方面,也要從中加以考慮。商業環境內的制度也一定要謹慎處理。其他店內設施諸如空調設備、消防設備、公共設備的設置等,均應一并配合。
     百大CBD作為合肥第一個商業中心,距離國際商業中心還有很長的一段距離要走。如今的商業中心已經發生了翻天覆地的變化,已經不再是一個純粹的購物場所,而是集娛樂,休閑,購物于一體的綜合性商業中心。
 



商業調研報告范文二


一、現狀分析
近年來,隨著薌城區舊城改造、城市擴容步伐的加快,城市居民居住環境有了較大變化,社區服務 功能大幅提升,社區商業得到了較快發展,社區商業網點數量不斷增加,經營 業態和服務領域進一步拓寬。從調查看,目前,薌城區共有社區69個。各類社區商業網點近1000個,經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭 服務站、大眾浴池等。社區商業發展主要呈現以下幾個特點:
1、社區商業網點發展迅速,“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經濟的發展和中心城區的不斷擴大,社區商業服務對象也不斷拓展,服務對象不僅面向廣大居民,更側重于為老人、兒童、殘疾人、優撫等社會弱勢群體服務,以及為下崗、失業人員的提供再就業 服務。
2、社區商業網點呈多業態發展趨勢。社區商業過去以商業零售業網點為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發等行業,近年來,一批新興業態的社區商業網點應運而生,現已發展到幾十個服務項目,如保姆、清潔維修、物業綠化、家教、技能培訓、網絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區醫療、代理 、中介服務等多個門類的便民利民服務項目
3、新社區的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區范圍不斷擴大,加速了新社區的建設,新社區的建設又帶動了社區商業的發展以及周邊商業中心的發展,其商業設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全,明顯優于老社區。
4、傳統商業和服務業在社區商業建設中得到了充分發展。近年來,流通領域的市場化進程不斷加快,社區商業應市場需求得到快速發展,大大小小的商業網點滲透到社區的大街小巷,并在社區內及其周邊形成一定規模。同時,社區沿街各類小型商品市場得到發展,有蔬菜市場、干果市場、水產品市場等,為社區居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區商業發展缺乏科學規劃 和有效指導。目前,社區商業在發展中較多的商業網點與社區住宅混在一起,嚴重影響了居民的正常生活 ,并造成安全 隱患和環境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大,形成的民企糾紛較多。社區商業與區域性商業中心在功能定位方面缺乏科學規劃、合理分工和有效監督。
2、社區商業發展不平衡,老社區商業網點發展慢、基礎差。在這次調查中看到,一些老社區商業設施簡陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時搭建,甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主,商品單一、質量低劣,購物環境和衛生狀況較差,造成社區居民購物不便,許多日常消費需要跑較遠的路,且社區的服務功能不健全,與建設“便利消費進社區,便民服務進家庭”雙進工程提出的社區商業發展目標差距較大。
3、社區商業基礎設施較差,現代服務業不夠發達。隨著人們生活水平的提高,居民消費需求普遍提高,呈現出多樣性、多層次的消費特點,社區商業低水平、低層次的服務狀況與之不相適應,亟待改善。在調查中,有的反應社區沒有停車場,車輛亂停亂放現象比較嚴重。有的反應社區沒有蔬菜市場,居民買菜不方便。有的反應家政服務業沒有形成,居民尋求家政服務很不方便。有的反應社區商業網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務,要提高檔次,保證質量等等。從反應的情況看,社區商業的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此,加強社區商業基礎設施的規劃和建設,拓展社區商業服務功能,是落實科學發展觀,完成社區雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發展方向設想
1、應合理規劃,完善社區商業業態。應由政府牽頭,會同商務、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務等部門,研究制定網點改造規劃。如:對社區商業的規模、結構、布局及標準、分類等做出明確規定。業態業種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
2、應采用公開招標等形式,確定有實力的企業參與社區商業建設。
一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(由中心廚房統一配送至社區連鎖店)進入社區商業示范區,實施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲,保證居民在社區內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵農副產品流通企業在社區新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店,建設生活保障型的商品配送中心,解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。
三是支持連鎖企業進入社區新建或改造便民家庭服務網點,搭載各類便民、利民服務項目,讓社區居民在家門口就能解決維修、美容美發、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。
四是支持和引導再生資源回收龍頭企業進入社區,形成以社區、回收企業和集散市場為載體,符合城市建設發展規劃、布局合理、網絡健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。五是采取切實可行措施,通過資金、網點等一系列支持政策,鼓勵企業采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區商業資源,規范社區內的小型門店,實現資源共享,綜合利用。
3、應鼓勵和支持利用現代技術手段,創新服務體系。積極建設面向社區服務的信息服務平臺,鼓勵有條件的企業利用信息技術開展社區便民服務,發展網上交易、網上服務,補充現有網點的不足。鼓勵有條件的企業建立客戶需求信息系統,及時采集、分析、儲存客戶信息,為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區骨干企業開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務,延伸服務功能,提高服務水平。提倡和鼓勵社區商業企業組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務,同社區居委會、社區居民建立穩定、暢通的聯系渠道,開展以為社區居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。



商業調研報告范文三

第一部分 呼倫貝爾市宏觀經濟環境分析

二、經濟分析
    呼倫貝爾市是內蒙古經濟增長速度最快的城市之一,2008年全市實現國內生產總值836.02億元,按可比價格計算,比上年增長17.9%。其中第一產業增加值92.49億元,增長4.6%;第二產業增加值492.03億元,增長23.7%;第三產業增加值251.5億元,增長13.2%;人均國內生產總值33762元,增長17.8%。三種產業占國內生產總值的比重分別為11.06%、58.85%和30.08%。
    2008年固定資產投資規模迅速擴大,全年全社會固定資產投資370.57億元,比上年增長119%;城鎮規模以上投資286.71億元;其中基本建設完成投資100.67億元,增長105.2%;更新改造完成投資80.84億元,增長100.7%;房地產開發完成投資43.69億元,增長77.4%。 
三、人口和消費
2008年呼倫貝爾常駐人口約280萬人,海拉爾區人口約為30萬人。2008年海拉爾區的國民經濟保持了持續穩定增長的良好勢頭,全年地區生產總值完成105.3億元,社會消費品零售總額達到45億元,全年接待游人168.3萬人次,旅游營業收入達到16.7億元。
四、 海拉爾商業地產
2008年海拉爾區將新增13個商業項目,由此表明2009年有大量的商業項目面市,大量的竣工面積對呼倫貝爾市房地產市場造成一定的沖擊,也使商業競爭程度日趨白熱化。
第二部分 海拉爾區商業市場總體分析
一、海拉爾區商業地產現狀分析
    海拉爾區商貿流通經濟保持增長,整個消費品市場呈現貨源充足,繁榮活躍,物價適中,買方市場日益突出。下面主要針對本區域內的商業地產進行具體分析:
(一) 海拉爾區商業物業現狀分析
    根據前期的市場調研分析,海拉爾區目前共有近二十家大型商業企業,其中檔次最高的為友誼大廈、伊勢丹購物廣場、華匯購物中心等;步森百貨大樓、龍鳳大廈等為中檔;友誼商城、二百、金龍地下商城、新豐批發市場為工薪階層消費檔次;開發區商城、溫州城等由于銷售的服裝鞋帽主要針對學生,所以價格相對較低。另外還有紅博工藝品商場、家具城、陽光電腦城、天虹五金批發市場等為專業的商業物業地產。
1、 規模分析
    目前海拉爾區各商業商業項目在2—6萬平方米。根據市場調查,原有的商廈都是經過改擴建后達到如今的規模,而近兩年新建的華匯購物中心、華聯商廈等項目都在五萬平方米以上。
2、 售價分析
    海拉爾區各商業地產在出售價格方面,以華聯商廈以2.3萬元/㎡的門市房價格位居出售價格榜首。對其原因分析主要表現在兩個方面,一是該項目毗鄰呼倫貝爾市最大的廣場,人流量高,是呼倫貝爾本地人和外地游人的主要休閑之處;二是其開盤銷售在2005、2006、2007年房地產價格持續走高的三年;三是該商場的命名增加了此項目的商業價值,時至今日依然很多人以為“此華聯即彼華聯”,加之其銷售時宣傳引進大型連鎖超市、肯德基等主力店,無形中提高了對華聯商廈的期望值。華匯購物中心門市房以2.1萬元/㎡的價格位居出售價格第二位,其以購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的定位,樹立呼倫貝爾高檔購物中心。
分割銷售的方式,雖然在南方城市已經是過街老鼠,其帶來的危害很深,國家已明令禁止分割銷售,但華聯商廈、華匯購物中心的商場還是做了分割銷售,華匯購物中心的銷售量相對于華聯商廈要好一些。價位在5千—1萬元/平方米。由于這種銷售的公攤面積超過60%,所以,銷售過程中都沒有提及公攤面積,不可避免地留下了隱患。
3、 租金分析
   目前海拉爾區商業地產出租價格分為三個檔次,友誼大廈及周邊的門市房出租價格最高;龍鳳大廈、伊勢丹、步森百貨大樓出租價格居中;出租價格最低的是友誼商城、金龍地下商城。雖然處于經濟危機時期,但地處西部的海拉爾,因沒有太多對外貿易的企業似乎沒有被波及,整體經濟依然穩中有升地運行,相對于2008年,全市的商場租金都有不同程度的上漲。剛剛開業的華匯購物中心本著“放水養魚”的原則,以極低的租金吸引商戶來做旺賣場。
4、 業態分析
    在海拉爾區商業項目的調查中發現,目前的商業都是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的一站式,這也是當今世界商業流行的趨勢和發展的優勢。
5、海拉爾區商業網點現狀分析
海拉爾區商業網點主要在河西區三角地周圍,是歷史形成的傳統的商業區,由于城市規劃比較落后,只追求眼前的利益,沒有預留足夠的發展空間,以至于三角地商圈的商業項目通病是沒有停車場。在私家車擁有量呈急劇上升趨勢的呼倫貝爾市,沒有停車場,無異于將顧客拒之門外。河東區的商業沒有規模的項目,集中在勝利三路兩側都是70平方米左右的門店。
(二) 海拉爾區商業市場現狀分析
海拉爾區的商場主要以百貨、針織、食品、小商品百貨、電腦器材、零售經營為主。
1、綜合百貨商場調查(部分重點商場調查)
(1)   友誼集團
 
 
    友誼集團是呼倫貝爾地區最大的一家涵蓋星級酒店、精品百貨、大賣場超市、家電專營店、品類專賣店等多種業態的大型商業集團,現已發展成為包括總部友誼大廈及滿洲里友誼購物大廈為中心的扎賚諾爾友誼商廈、牙克石友誼商廈、鄂溫克旗友誼超市等22家連鎖店。
友誼大廈始建于1992年,前身是1988年成立的“友誼商店”,2000年友誼公司進一步轉換經營機制,建立現代企業制度,公司更名為“內蒙古呼倫貝爾市友誼有限責任公司”。公司于2005年進行改擴建工程,2006年元月3千多平米的友誼超市開業,給了呼倫貝爾人一個全新的購物認識,至此,呼倫貝爾有了真正意義上的超市。2007年4月新建成的三星級滿洲里假日國際酒店正式營業,擴建的海拉爾友誼國際酒店為國際四星級標準,于2007年10月份全部裝修完工并投入使用。友誼大廈現已成為呼倫貝爾地區最大的集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身等多功能為一體的大型綜合購物中心,是呼倫貝爾的標志性建筑,友誼集團被內蒙古自治區列為第三產業重點發展企業。公司連續第四次躋身“中國連鎖百強”企業。
2007年公司銷售額達7.6億元,稅金1820萬元,繼續保持穩定的增長。2008年春節期間,友誼銷售額同比增加20%。運營15年,不斷完善其管理制度,不斷提高其管理水平,不斷優勝劣汰其品牌組合;運營15年,奠定了其在呼倫貝爾商業的龍頭地位;運營15年,培養了當地消費者很高的品牌忠誠度。隨著伊勢丹、華匯購物中心等商場的開張,呼倫貝爾零售市場的蛋糕會被越來越多的商家來瓜分。友誼幾乎獨霸了海拉爾零售市場的時代一去不復返了。友誼美中不足的是沒有停車場,在寸土寸金的三角地來說,是一個無法彌補的缺憾,已經對其產生了嚴重的影響。
(2)   步森大樓
步森百貨大樓位于呼倫貝爾市繁華的商業中心,前身為海拉爾第一百貨大樓,有“草原王府井”的美譽,曾經營業面積不到3千平方米。呼倫貝爾市招商引資的優惠政策和豐富的物質資源和潛力巨大的旅游資源引來了步森集團。2003年12月步森集團出資4000多萬元并購了百貨大樓,重組為呼倫貝爾市步森百貨大樓有限公司,成為步森集團下屬企業之一,2004年投入1100萬元對大樓進行了全面裝修改造,賣場寬敞明亮,視覺通透,并投入100多萬元建造了兩部現代化觀光電梯,于2004年12月1日正式開業。如今是集購物、娛樂、餐飲為一體的大型商業企業,營業面積達2.1萬余平方米,其中超市面積為1600平方米。
 優雅的購物環境、優秀的商品質量、滿意無憂的真誠服務,得到了消費者的廣泛青睞,步森百貨大樓已成為與沿海發達城市相媲美的現代化商業大廈。
       裝修的同時,大樓著重調整經營結構,啟動經營模式再造工程,并對經營項目科學細分為百貨、男女裝、針織、鞋帽、超市等8個專業商場,為迎合當地消費需求新建了我市規模最大的美食廣場和電腦商場。美食廣場已成為呼倫貝爾飲食業一道獨特的風景。電腦商場成為呼倫貝爾市IT商業中心。步森百貨大樓又對經營格局、業務流程與賣場風格進行全面的改造,進一步突出品牌特色化、經營專業化的特點,使商品更新率達到70%,經營品類達六萬余種。步森百貨大樓建立了科學的經營模式和全新的管理機制,運作規范,經營科學,管理嚴密,企業再次勃發出旺盛的生命力!
(3)伊勢丹購物商場
 
2002年,在原海拉爾第一百貨,租賃場地做“望族鞋業廣場”崛起的蕭君購買了原海拉爾經貿大樓的附樓,營業面積5800平方米,創建了伊仕丹購物廣場,2004年引入了呼倫貝爾第一家肯德基快餐。伊勢丹經營內容以服裝、鞋為主,初期定位在高檔,由于當地消費以中檔為主,所以開業以來經營的不溫不火,不久即調整了經營檔次定位,經營才漸漸有起色。2007年7月10日開始進行5萬平方米擴建項目工程,據說是被大商集團收購。2009年海拉爾商業將邁進群雄逐鹿的商業時代。
(3)   華匯購物中心
位于海拉爾區橋頭街與東大街交匯處西南,占地面積1.3萬平方米,建筑面積6萬多平方米,總投資額2.8億元人民幣,2008年12月28日開業,是集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的現代化大型綜合性商場。該購物廣場是占地面積1.3萬平方米,總建筑面積6.3萬平方米,其中地下一層的慶客隆超市經營面積為4000多平方米。華匯購物廣場設置了主力百貨、大型超市、國美電器、美食廣場、國際數碼影院、休閑娛樂場、兒童娛樂場等功能區,可滿足消費者“一站式購物”需求,預計年營業額將超過10億元。雖然華匯購物中心占據了海拉爾區商業的諸多之最,單體商業項目中最大的商業建筑、海拉爾超市面積最大、海拉爾電器商場面積最大、海拉爾美食廣場面積最大、海拉爾電子娛樂廣場面積最大、淘氣堡面積最大、唯一一家電影院等。但開業后,使消費者感覺并非是期待中的華匯,其服裝品牌的檔次參差不齊、整體賣場布局混亂、售貨員整體素質低、服務意識差等一系列需要調整完善的地方,但是,對于友誼還是有沖擊力的:比如超市,比如國美電器。超市和國美電器對于友誼的購物群分流是顯而易見的,無論友誼做的多么出色,人們總是想擁有不同的購物經歷,又或者總有人不希望海拉爾商業總是一家獨大,但,任何一家商廈想真正追上友誼的步伐,還需時日!
(4)龍鳳大廈
 
龍鳳大廈座落于海拉爾區繁華的商業中心,2000年1月18日由原海拉爾市龍海商場(1988年成立)變更成立為呼倫貝爾市龍鳳經貿有限責任公司,是龍鳳(集團)公司以經營家電為主的分公司,海拉爾龍鳳家電商場位于商廈三層經營面積5千平方米,海拉爾龍鳳電腦數碼廣場位于商廈半地下經營面積700平方米。分別在牙克石、伊敏、根河、大雁開設龍鳳家電商場,在東旗、西旗、扎蘭屯、額爾古納右旗、莫旗等設立辦事處。銷售覆蓋呼倫貝爾市及周邊13個旗市縣,是目前呼倫貝爾市的經營家用電器產品規模最大的私營企業。
     由于企業是家族管理模式,公司初設期間,管理層中的高管人員多為家族成員,2004年根據工作需要,對外引進人才從事高層管理人員的工作,負責具體業務和管理,用專業的人做專業事。使得企業高級管理層人員整體素質得到了極大的提升,增強了企業管理層人員的凝聚力。公司以零售為主批發為輔。自成立以來公司做為專營家電商場,在本地區有著較高的信譽度和知名度,深受消費者的信賴,擁用固定的消費群體,經營穩定,效益突出,具備較強的經濟實力和發展潛力。
     經過十多年的經營,龍鳳公司已與眾多國內國際品牌建立了良好的合作關系,成為呼倫貝爾地區的總代理和特約經銷商。年銷售額達到3.5億元以上。在公司的五年規劃中,公司還將進一步擴大家電經營,計劃在滿洲里市、扎蘭屯市、俄羅斯、蒙古國等地將陸續建成以家電、數碼為主的專業家電直營店及連鎖店。
    龍鳳大廈的一二層是獨立經營的服裝區,屬于獨立產權,商品屬于中檔,以服裝、包為主。
(5)金龍地下商城
2007年1月6日,海拉爾三角地金龍地下商業街舉行了開業慶典,由此終結了呼倫貝爾市沒有地下商業街的歷史。而事實上,這一工程除了設計的人防工程功能外,還預示著三角地一帶人車混行的交通擁擠狀況有望得到緩解。
三角地地下人防工程總投資6800萬元,按國家6級人防工程標準設計,全長600.9米,寬17.4米,建筑總面積11471平方米,經營面積8千平方米,兩側對稱式商鋪共273間,共設有14個出入口,東西方向從唐人酒店至步森樓西北角,南北方向從步森步行街北角至供銷大樓東南角地段,工程覆蓋整個三角地環行島。
(6)國貿新天地主題購物中心(未竣工)
北京炎黃世紀投資發展有限公司開發的呼倫貝爾國際貿易中心項目位于原海拉爾體育場舊址,規劃為集酒店、住宅、商業、辦公于一體的綜合建筑群。該項目建成后,將進一步促進我市商貿流通業的發展,提升海區商貿流通業的地位和作用。自2007年開工,到目前為止,購物中心只是主體封頂了。
(7)華聯商廈(未竣工)
   呼倫貝爾華聯商廈由內蒙古華融投資有限公司投資,呼倫貝爾市聯華房地產開發有限公司開發建設的大型現代化商場。華聯商廈位于呼倫貝爾市海拉爾區河東勝利大街與諾敏路交匯處的黃金地段,毗鄰海拉爾區最大的休閑娛樂中心——成吉思汗廣場;是唯一一家不在河西商業核心圈的商業項目。其占地面積為1萬多平方米,總建筑面積為5.1萬平方米;由主商場、超市、商業步行街等四合樓群組成。商廈主體四層,扶梯,觀光客梯,貨梯一應俱全,并擁有最大的停車場。在2008年初,就項目定位、業態組合等決定商廈成敗的元素,做了全面的市調。但最終展現給呼倫貝爾人的能否是眾望所歸的華聯商廈,我們將拭目以待。
     2006年4月開工,至今未竣工。這個華聯商廈,吸引了無數海拉爾人的目光,牽動了無數海拉爾人的神經,承載了無數海拉爾人的期待,也寄托了幾任華聯人的夢想。
2、 專業市場調查
(1) 食品批發市場
    食品批發一條街位于海拉爾區頭道街,經營戶約200戶,營業面積1.18萬平方米;以食品、日百、文教、五金、日雜批發為主,年交易額達1億元,在自發形成基礎上原地翻建。基本上是一二層連體,出租率達到100%。獨立店鋪、自主經營的運營模式是批發一條街的特點。以本地和周邊旗縣的批發進貨為主,特別是到了節假日,前來進貨的人幾乎是摩肩接踵,車輛川流不息。
(2) 天虹室內裝潢五金專業批發市場
2007年底竣工的天虹室內裝潢五金專業批發市場,建筑面積5.2平方米(其中市場1.8萬平方米,酒店1萬平方米,住宅1.2萬平方米,地下停車及倉儲建筑面積1.5平方米)。地下一層為停車場、倉儲設施;一層為衛生潔具、石材、板材、裝飾五金專業市場;二層為燈具、室內裝飾材料專業市場;三層為家具室內裝飾、工藝品類專業市場;四層、五層、六層為商用住宅。 經營內容彌補了東四建材一條街經營的空白,卻也不可避免地與之重復。
(3)東方明珠家居大世界(在建)
    東方明珠位于河東區原毛紡廠,地理位置相對偏僻,于2008年5月22日奠基。東方明珠整體家居大世界由呼倫貝爾市遠東置業投資公司開發,總投資超過2億元,是一個大型城市綜合性房地產項目。占地10萬平方米,總建筑面積近30萬平方米,是海區2008年重點城市建設項目之一。欲引進國內外知名的建材裝修品牌,通過集約化管理模式,有效整合海地區建材裝飾市場資源,將會極大地繁榮海地區建材裝修市場,對于帶動、輻射周邊旗市和俄蒙市場,打造建材業金三角具有重大意義。開發商強大的資金勢力為該項目前期操作奠定了堅實的基礎。在項目前期操作中,其強大的廣告渲染力,吸引了大量的投資者的目光。該項目商業地產主要以家居為主,同時開發十五萬平方米的住宅小區,欲打造一個新商圈供置業者選擇。
(4)尚品國際家居中心(暫定、2009年待建)
位于呼倫貝爾市海拉爾區草市街與杜鵑路交匯處,距三角地商業中心僅300米左右。項目分兩期開發,總占地面積約1.4萬平方米,總建筑面積約10萬平方米。一期由三個單元19層住宅與13層的LOFT復式組成,二期由兩棟19層高層住宅組成。首層至4層為尚品國際家居博覽中心,業態包括家具、潔具、家紡等,為消費者提供一站式家居購物場所。
(5)陽光電腦城
    陽光電腦城位于中央街,地理位置繁華,是原輕工商場改造的,呼倫貝爾第一家電腦器材商場,在步森四樓的電腦城,其中90%是陽光電腦城業主開的分店。該商場主要目標客戶群為公司及私人。該商場內是店中店的形式,主要面積為15-20㎡。該商場購物環境一般,產品相對較齊全,由于步森四樓電腦城的開業,使其客流日漸稀少。
(6)家具商場
家具商場作為海拉爾區唯一一家大型家具商場,是原海拉爾百貨公司第六百貨商店大樓改造的。該商場集中了光明、華鶴、郭氏等全國各大品牌家具產品和辦公家具。
(7)數碼大廈(在建)
由廣廈房地產開發的廣廈數碼廣場大廈于2008年4月28日在原海拉爾區電視大樓舊址處正式開工建設。該項目是集電子IT產品、3G產品為一身的“數碼城”,又是集醫療衛生、居住為一體的“科技大廈”。該大廈建筑面積為3.86萬平方米,總投資1.25億元,高度為22層88米。
對汽車交易市場、六二六建材交易市場、紅博工藝品市場沒做分析。
第三部分 海拉爾商業業態分析
對海拉爾現有商業業態的分布、經營狀況、居民消費習慣及前景進行分析。
一、 海拉爾家電業分析
    目前海拉爾主要有友誼大廈、龍鳳大廈、國美等三家大型綜合家電賣場,龍鳳家電公司通過全國競標,成為我市唯一一家“家電下鄉”流通環節的中標企業。此前友誼大廈和龍鳳大廈壟斷了呼倫貝爾市大部分的家電市場,雖然國美才進入海拉爾,但海拉爾的消費者早就對之耳熟能詳,趨之若鶩了。所以,本來就明爭暗斗的家電市場,如今競爭會更激烈的。
二、 海拉爾家居業分析
1、目前海拉爾沒有一家專業的家居商場,因市場細分、產品細分是大勢所趨,所以家居業將有很大的發展空間。東方明珠家居中心和尚品國際家居商場都只是待建,所以說,海拉爾專業家居市場屬于空白,暫無法做詳盡的分析。
    2、家具家私類分析
海拉爾家具家私類規模不是很大,由于現代裝修風格多樣,簡潔的裝修理念,除了沙發之類的家具購買成品,其他的家具有的家庭選擇裝修工人現場制作。
三、 海拉爾服裝業分析
    從商業類型來看,海拉爾的服裝業大體分為綜合百貨模式、品牌形象店模式以及商業步行街模式三種類型,其賣場分布大體如下: 
 
商業類型
商  場  名  稱
綜合百貨
友誼大廈
步森大樓
伊勢丹
華匯購物
龍鳳
友誼商城
品牌形象店
哥弟
玖姿
柒牌
以純
伊韻兒
阿迪達斯
商業步行
金龍地下街、龍鳳大廈、溫州城、
批零兼營
新豐市場(以批發針織為主)
 
(此表只是海拉爾部分品牌形象店)
第一, 海拉爾從事服裝經營模式的大型賣場現有和在建的有十多個,總體服裝供給較大,競爭十分激烈。
第二、市場上出售的名牌服裝存在貼牌現象,即使友誼大廈銷售的服裝也有很多山寨版的。
第三, 批零兼營模式的商業類型沒有,90%的服裝從哈爾濱進貨。
第四,綜合百貨類除了友誼大廈、華匯購物中心、步森大樓和伊勢丹外,其他商場的服裝經營狀況也較為一般,估計此類服裝經營模式的發展空間也不會很大。
   *呼倫貝爾市居民購物習慣分析
1、由于呼倫貝爾市特殊的地理環境和行政規劃,使海拉爾周邊分布的旗縣如額爾古納市、根河市、鄂溫克旗、陳旗,以及周邊的伊敏煤礦、扎賚諾爾煤礦、寶日希勒等大型煤、電、石油等能源項目的員工及其家屬都集中到海拉爾來購物。
2、對于價值較小的針織產品一般喜歡就近購買,而且隨即購買的機率較大。注重的是方便、價格等。對比較高檔的時尚服裝、鞋類、金銀珠寶、化妝品,大多喜歡到檔次較高的百貨商場以及品牌專賣購買,消費者注重的是質量以及售后服務等。
3、 較為成熟的商圈或大賣場是消費者首先考慮的購買場所。如友誼大廈、步森大樓等。一旦形成對某個商圈的購物習慣就很難改變。
4、 本地消費者的品牌忠誠度不高,青少年中對運動休閑系列的品牌忠誠度在提高。
四、 呼倫貝爾市娛樂業分析
    海拉爾的娛樂場所KTV/練歌房、洗浴中心所占的比重較大。呼倫貝爾是西部城市,受外來思想影響較小,消費者比較習慣傳統的娛樂方式,比如KTV等。但現代社會,人們在緊張的工作壓力下,更加渴望身心的放松。特別是近幾年越來越多的觀光客到了海拉爾,白天去了蒙古包、西山國家森林公園、成吉思汗廣場等地參觀后,夜幕降臨后,沒有可以消遣的地方去。特別是冬季的冰雪娛樂項目僅有一家---呼倫貝爾賓館東山樂園滑雪場。因此,海拉爾亟待引進新的娛樂休閑項目,來豐富市民的業余生活,來滿足旅游者來此放松心情的目的。
五、 呼倫貝爾市餐飲業分析
呼倫貝爾市餐飲業比較發達,無論從經營面積、經營類型還是經營檔次看,能滿足各個層次消費者的需要。餐飲業雖然數量眾多,但經營狀況都不錯,夏天是旅游季節,是舉行婚禮的季節;冬季有元旦、春節,是傳統的團圓節,親戚朋友相聚在飯桌上來溝通交流情感,因此,海拉爾的餐飲業經營狀況都不錯。
   海拉爾餐飲業的經營類別多達幾十種,主要以涮火鍋、蒙古手把肉、海鮮、烤肉、炒菜等為主,西餐因與中國人飲食習慣相差甚遠,所以在海拉爾屈指可數。
 
以上是對海拉爾區商業現狀的一個簡要分析,面對日益升溫的旅游市場、眾多的能源產業崛起,外來務工人員的涌入,有大量的商機可供選擇,通過細致的專項調研,科學合理的項目定位,做大做強一個商業服務企業,成就一個非凡的人生是指日可待的事情。



商業調研報告范文四

  
項目名稱  天津大悅城   項目位置 天津市南開區南馬路與南門外大街交口  開發商 中糧集團    運營商/物業公司   開業時間 預計2011年10月    運營管理模式 獨立招商,商管公 司管理 項目定位 以商業為主導的城市綜合體項目  商業類型 Shopping-mall  項目規模 總占地8.9萬㎡,總建面53萬㎡,商業面積27萬㎡  商戶數量   主力店 金逸影城、babyboss、ols’超市、李寧全明星冰場  次主力店 俏江南、鹿港小鎮  項目周邊交通 地鐵一號線、地鐵四號線、周邊擁有49條公交線  項目業態分布 預計業態:服裝百貨、高端綜合類超市、影院劇場、大中型餐 飲,中西快餐,商務餐,健身中心,體育用品專賣,大型電玩城、量販式KTV、兒童職業體驗場等  業態比例分配 百貨類約占項目總體比例60%;餐飲娛樂等業態約占項目總體 比例40%  商業品牌構成   前期招商模式 前期主力店及品牌店招商通過中糧大悅城集團渠道招商,次主 力店及其他配套由天津大悅城招商部負責。  租金水平及收取方式 租金水平及物業費待定。收取方式為純租金租賃。 運營狀況 尚未進入運營期 物業費涵蓋內容及收取方式      停車場規模及收費方式 地下三層為大型停車場及地上停車樓,車位數達3000余個。收費方式待定。    平日客流量   周末客流量  

 客流來源      客流停留時間  周邊環境與競 爭  該項目地處天津市南開區傳統商業區域:老城廂地區。周邊商業氛圍濃郁,擁有鼓樓商業街,食品街,服裝街等旅游目的性消費地。同類型競爭項目有勸業場西南角店及鵬鑫水游城,但無論在項目體量或項目定位上均與該項目有一定差距。  項目綜述  天津大悅城項目是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群,即稱之為“都市綜合體”(HOPSCA——都市綜合體的簡稱)。  該項目與本項目的相似之處  先期的主力店招商,均為綜合類超市及電影院。  該項目值得借鑒的成功之處 該項目前期渠道招商十分成功,充分的利用了大悅城的品牌資源,在短期內完成了主力店及部分特色業態商業的招商。    該項目引起深思的失敗之處       從該項目得到的總體啟示 大悅城利用前期完成的主力店招商,根據項目區域做了比較完善的業態分布劃分。例如:該項目B地塊簽約的主力店為全明 星冰場,根據這一主力店業態,環繞在其周邊的業態均為運動用品,運動服裝服飾,健身中心等相關業態。在該項目高端商務寫字樓下,則安排了俏江南及鹿港小鎮等高端餐飲及商務餐等業態。 



商業調研報告范文五

商業街調研報告

調研目的:通過搜集、查閱資料,以及實地調研,了解商業街外部空間的設計要點如群體布置、外部空間環境、城市景觀和組織等。
調研時間:2009年11月
調研地點:資水會龍商業步行街、桃花侖商業街、金街、南京路步行街、北京老街、北京老街、天津步行街
資料整理:
   商業街,作為城市化進程的產物,就好象名片一樣,是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀,是一個城市最引人注目的寫真。 
【解釋】
商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式,其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。商業街商鋪與商業街的發展緊密聯系,其經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況以及人氣,運營良好的商業街,其投資者大多數已經收益豐厚;運營不好的商業街,自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。
【商業街的分類】

按照商業街經營的商品是專業類別,還是不加確定的復合形式,可將商業街分為專業商業街和復合商業街。專業商業街商鋪往往集中經營某一類(種)商品,如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等;復合商業街商鋪對經營的商品不加確定,經營者可以按照自己的設想去隨意經營,如北京西單商業街,北京宣武區的大都市街等。
宏觀上講,北京王府井商業街、上海南京路都屬于商業街,但事實上,它們都是由多個規模不同的購物中心、百貨大樓、體育用品商店、娛樂、餐飲等各類商業房地產組成;微觀上講,常見的商業街有建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街,起步早的,大多數目前已經取得了成功。目前,也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式,商業街的命名只體現地點特征,這類商業街取得成功的難度比較大,除非像北京王府井大街,它經過長期的發展,已經成為中國人普遍了解、認同的商業概念,其成功才可以實現。 
按照商業街的建筑形式,也可將商業街分為單層商業街和多層商業街。單層商業街指采取單層建筑結構的商業街,多層商業街商鋪自然指建筑形式為多層建筑的商業街。
另外也可以按商業街商鋪的形式劃分為完全采取鋪面形式的商業街,完全采取鋪位形式的商業街和采取鋪位、鋪面結合形式的商業街等。
【商業街的特點】
〖規模特點〗
商業街規模大小不一,和經營的商品的類型有關,比如,經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規模可能會有較大的差別。但商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應,那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境。
 
〖規劃設計特點〗

 沿街兩側布置商鋪,單層建筑居多;商業街可以是一條街,也可以是一條主街,多條副街;商業街的長度不能太長,超過600米,消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業街項目到底如何進行規劃設計,如何把握規劃設計準則,對于開發商來講是一個重要的問題。
 
〖名稱特點〗 

專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本,例如北京三里屯酒吧街,消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息,便于消費決策。
【商業街形象設計】

商業街的建設是現代城市的形象工程。北京的王府井商業街、上海的南京路商業街、天津的和平路商業街、武漢的江漢路商業街等等,既是消費者的購物中心,又是作為特大中心城市的標志性地段來設計的。
 
〖環境優美設計〗

購物環境既是吸引消費者主要因素,又是商業素質的組成部分。環境美包括區域環境美、街道環境美、店堂環境美等方面,也包括自然生態美、人造景觀美以及傳統美與現代美等方面。比如,商業街的雕塑、噴泉、草地、花壇等等。
 
〖建筑美的設計〗

商業街的建筑美包括設計美、材料美、裝飾美、效果美、組合美,使消費者在購物活動中得到美的享受。比如,北京的東方廣場總建筑面積達80萬平方米、為亞洲最大建筑群,集商業、購物、消閑、娛樂、商務辦公于一體。又如,被譽為“新中國第一店”的王府井百貨大樓,其建筑風格堪稱一個時期的代表作。為了適應新形勢,重新裝修時對部分結構進行加固和對現有的內部管線全部進行更換,增加了6部自動扶梯、自動消防系統、音響系統,展現在顧客面前的是一座漂亮、舒適、寬敞的現代購物中心。 

〖商業美的設計〗

商業街姓“商”,商業美必須為“商”服務。在商業街,“美”是一種廣告,是一個招牌,是一種資源,是巨大的號召力。商業美的設計,包括商業氛圍、商業規模、商業時尚、商業流行、商業資源等等方面。比如,天津和平路商業街上的仿古一條街,街道兩側均為仿明清風格的磚木結構兩層建筑,沿街有出售“泥人張”作品的“華寶齋”、“楊柳青”畫店以及出售文房四寶、名人字畫、戲裝古玩的“天一閣”、“藝林閣”、“古紡閣”等店鋪80余家。各家店鋪的匾額均由當今的書法家和名人書寫。南北街口各有牌坊一座,上書“津門故里”和“沽上藝苑”。整個街道古色古香、富麗堂皇,商業美氣氛特別濃厚。
〖文化美的設計〗

商業文化是綜合的文化現象。它包括產品文化、服飾文化、飲食文化 品牌文化、消費文化等等。文化美既是歷史的積累,又是現實的創造。比如,上海的淮海中路是馳名海內外的特色商業文化街,高樓林立,綠樹成蔭,道路坦直,車水馬龍,鬧靜成趣。早在20世紀30年代其商業文化特色就初具雛型,40年代便以經營外貨聞名,50年代國營大店成為商業街中心支柱。當時全國商業餐飲服務的一批新潮從這里開始流行,其中第一條小褲腳管的褲子,第一個波浪型發型,第一張婚紗照等都是從這里開始走向市面的。進入90年代,淮海路經過大規模的建設改造,已初具現代化國際性商業街區的風貌,品牌專賣店、專業店、特色店和綜合性大商廈交相輝映,歷史文化底蘊和現代商業文明相融成獨具高雅特色的商業文化第一街。 
【商業街功能設計】
商業街建設目標是在完善商業街功能的基礎上完善城市的功能。由于中國城市化的進程剛剛起步,商業街功能的設計應該突出如下方面: 
〖集散功能〗
集散功能主要是指商業街所具有的在一定范圍內集聚和擴散商品與各類生產要素的能力。特大城市的商業街,必須在國內外經濟活動中有效地實現商品和要素的集聚和擴散,成為國內外商品、資金技術、人才和信息“五流”流動的中心,成為資金循環的吞吐中心,資金運轉的調度中心,大宗商品交易中心,進出口貨物中轉樞紐。其中,北京王府井商業街、上海南京路商業街、武漢的漢正街商業街,都已經具備了這個功能。 
〖生產功能〗
生產功能即商品制造功能。在中國,許多商業街不僅是銷售基地,而且是工業基地,擁有比較完整的工業生產體系、較大的生產規模、較高的科技開發水平。比如,北京中關村的電子一條街,就有比較強的綜合性工業實力。隨著高科技市場的不斷開拓,以知識經濟為主要特征的商業街將不斷涌現。但是,作為商業街的生產功能在內涵上要有根本轉變。商業街要充分利用原有的工業基礎,從數量的擴張轉向質量的提高,著重強化技術創新、產品開發和加工制造功能,生產高附加值、高技術含量、高出口率的產品。 
〖管理功能〗
管理功能是指商業街通過匯集眾多的大公司和跨國公司的總部,成為區域生產經營決策和企業戰略策劃中心的功能。跨國公司的集中程度成為衡量商業街等級的重要指標。在世界一些特大城市,著名的商業街由于是黃金地段,一般是跨國公司進駐的理想區域。比如上海陸家嘴商業街就成為一批全國大公司、大企業集團總部以及跨國公司總部或地區總部的匯集地,通過企業的指揮決策系統,發揮投資決策和產業配置、生產組織功能。 
〖服務功能〗
服務功能是指商業街所具有的為國內外的各種經濟活動、商品和各類要素自由流動提供全面、高效、便捷服務的能力。商業街必然是一個服務中心,擁有一套高效的服務系統。特大城市的商業街既要為區域經濟發展服務,也要為全國經濟發展服務,要為中國經濟與世界經濟的接軌服務,必須強化服務功能。包括:交通運輸服務、通訊信息服務、中介咨詢服務、會務展示服務、娛樂休閑服務。 
〖創新功能〗
創新功能主要指商業街的制度創新的能力。商業街是推動城市經濟發展的重要力量,必然聚集了眾多的有創新能力的企業,不斷推出新的企業形式、新的經營管理體制。同時,城市管理體制也不斷創新,使城市充滿生機和活力,并以創新產生的示范效應和帶動作用,促進周圍地區及全國的經濟發展。創新功能是商業街發展的動力,如果喪失這一功能,城市必然會走向衰落。 
【商業街發展模式設計】
〖綜合商業街模式〗
現代商業街的功能從結構上來說一般是綜合化的。過去以購物為主,現在則注重提供消費者所需要的綜合服務。比如,上海南京路商業街、北京王府井商業街,其綜合性都比較強。王府井商業街的新東安市場,建筑面積達到22萬平方米,集購物、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓多種功能于一體。其中地下一層的“生活園地”,突出生活情調,以食品、家用電器、生活用品為主。北區的仿古街市、老店、茶社等店面,給人以回歸歷史的感受。中華老字號食品一條街內,特色食品薈萃,令人留連忘返。 
〖特色商業街模式〗
適應消費者個性化、多樣化與差異化的要求,商業街最有競爭力的還是“特色”。1999年,上海市首次命名衡山路休閑娛樂街、威海路汽車配件街、福州路文化街、雁蕩路休閑街、上海老街等10條市級商業特色街,在中國形成比較大的沖擊波。其實,多年來上海的商業街都在探索自己的經營特色,形成了以四街包括南京路 四城為中心的都市商業新格局。其中名牌商品薈萃的淮海路,最能體現上海現代商業文化商品價格相對低廉的四川路,是許多國內游客喜歡去的購物天地旅游小商品集中的西藏路,成了中外旅游購物中心,尤以銷售各類特色小商品而著名,等等。 
〖“扎堆”商業街模式〗
    “扎堆”的概念是武漢商場提出的。基本意思是規模擴張,職能擴大(形成購物中心、價格中心、信息中心、休閑中心、旅游中心),產生向心力、凝聚力、輻射力效應,達到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前,在武漢已經有多種形式的“扎堆”商業街:一是“單體企業扎堆”,如武漢廣場、世界貿易中心和武漢商場購物中心,營業面積接近20萬平方米二是“群體企業扎堆”,如在武漢商場旁邊,又有協和廣場、游子鄉商廈、五洲商城以及大規模的展覽館改建工程三是“跨區企業扎堆”,如民意廣場周邊10平方公里范圍內集中了武商、武廣、利濟商場、上海商城、六渡橋、王府井、佳麗廣場、中心百貨等10多家大型商場及燈具、家電等小型專業市場。 
〖步行街模式〗
1999年9月20日,南京路步行街開街。在此前后,北京、廣州、武漢都建設了各具特色的步行街。它的核心是培養了人文環境,減少了交通干擾,使消費者購物時得到舒適、便利。但是,搞步行街不能“一窩蜂”。巴黎的香榭麗舍大街、奧斯曼大街和美國紐約第五大街,都不是步行街。 
〖“銷品茂”模式〗
“銷品茂”取自英文shopping mall,俗稱“帶蓋子的商業街”,商城中除傳統的商品零售、餐飲外,還將容納電信、郵政、美發等第三產業中服務業的一切內容,是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多功能于一體的大型購物中心。從1999年起,上海、武漢就開始建設“銷品茂”這種新業態。據了解,在“銷品茂”的故鄉——美國,也才剛剛創立幾年時間。毫無疑問,“銷品茂”是與世界市場接軌最快速的新興業態。 
實地調研分析

調研心得:
    通過此次調研我認識到要開發一條成功的商業街,首先要有科學的規劃、適度的規模,一般的步行商業街,長度在300米左右為宜,特大城市更長,以600米以內為最佳。應集中精力把200米做好是最重要的,不要一味追求長度。寬度,應該在十幾、二十幾米為宜,一些迷你型的更窄一些,一般人行走路線是“之”字型行走,很少有走到一端再回來,所以街過寬可能導致顧客疲勞。高度,一般商業街的建筑高度以一層到二層為宜,局部主力店鋪可以三、四層。其次要因地制宜,發展本土特色、培育商魂。本地所具有的最基本的、最原始的特征,應該是我們最根本的特色所在。一條商業街應該有魂,這個魂可能是歷史上形成的生活資源,可能是文化品牌,也可能是特色服務。所以對一條商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業街要依托歷史形成的文化底蘊商業氛圍,形成自己的商魂。一條商業街的氛圍也是非常重要的,有些商業街建設得像兵營一樣,非常整齊,道路非常寬闊,大理石上去了客流下來了,不銹鋼上去了效益下來了。商業街對對商業氛圍要求非常高。 
還應有獨特的景觀。目前很多城市,包括一些商業設施中對景觀的設計越來越重視。商業街能夠把很好的景觀設計出來,形成本地最亮麗的景觀特色群,這可能會形成商業和旅游的最佳黃金結合點還要強化商業街的功能、營造購物氛圍。 




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